Hoofdstuk IV, Afdeling 3, § 6 Woningwet

Toegelaten instellingen

Werkzaamheden

Verdere bepalingen

Artikel 51 De toegelaten instelling besteedt aan:
a. de werkzaamheden, genoemd in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, voor zover zij bestaan uit doen bouwen, en
b. de werkzaamheden, genoemd in artikel 45, tweede lid, onderdeel e, voor zover zij bestaan uit treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden.

Artikel 52 Vervallen

Artikel 53 1 Een toegelaten instelling gaat slechts een fusie als bedoeld in artikel 309 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek aan, indien zij daarbij het vermogen van een of meer andere rechtspersonen onder algemene titel verkrijgt, of een andere toegelaten instelling daarbij haar vermogen onder algemene titel verkrijgt.
2 Een voorgenomen fusie waarbij een toegelaten instelling betrokken is behoeft goedkeuring van Onze Minister. Een verzoek om goedkeuring omvat in elk geval de door haar voorziene gevolgen van die fusie voor de volkshuisvesting in de gemeenten waar de toegelaten instelling die uit die fusie voortkomt voornemens is feitelijk werkzaam te zijn. Die toegelaten instelling voert overleg over dat verzoek met de colleges van burgemeester en wethouders van die gemeenten, alsmede met de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties.
3 Een verzoek als bedoeld in het tweede lid gaat vergezeld van:
a. de zienswijzen daarop van de colleges en de huurdersorganisaties, bedoeld in het tweede lid, en
b. indien hoofdstuk 5 van de Mededingingswet op de fusie van toepassing is, het oordeel daarover van de Autoriteit Consument en Markt, genoemd in artikel 2, eerste lid, van de Instellingswet Autoriteit Consument en Markt.
4 Onze Minister onthoudt in elk geval zijn goedkeuring aan de voorgenomen fusie, indien:
a. de verzoekende toegelaten instelling naar zijn oordeel niet aannemelijk heeft gemaakt dat het belang van de volkshuisvesting met die fusie beter is gediend dan met andere vormen van samenwerking tussen die toegelaten instelling en andere rechtspersonen of vennootschappen;
b. de verzoekende toegelaten instelling:
1°. voornemens is te fuseren met een toegelaten instelling die na toepassing van artikel 41b of 41d, op grond daarvan niet in dezelfde gemeenten, die zijn gelegen in het gebied, bedoeld in artikel 41b, tweede lid, als zij feitelijk werkzaam mag zijn, en
2°. naar zijn oordeel niet aannemelijk heeft gemaakt dat het belang van de volkshuisvesting met die fusie beter gediend is dan met een fusie met een toegelaten instelling die na toepassing van artikel 41b of 41d, op grond daarvan in dezelfde gemeenten, die zijn gelegen in het gebied, bedoeld in artikel 41b, tweede lid, als zij feitelijk werkzaam mag zijn;
c. naar zijn oordeel de financiële continuïteit van de toegelaten instelling die uit die fusie zou voortkomen niet voldoende is gewaarborgd;
d. naar zijn oordeel de toegelaten instelling die uit die fusie zou voortkomen zou beschikken over een zodanig bedrag aan financiële middelen dat is aangetrokken van instellingen die behoren tot een categorie als bedoeld in artikel 21c, eerste lid, dat dat bedrag zou liggen boven een bij algemene maatregel van bestuur te bepalen percentage van de overeenkomstig artikel 35, tweede lid, bepaalde actuele waarde van de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling;
e. het oordeel, bedoeld in het derde lid, onderdeel b, negatief is; of
f. de huurdersorganisaties, bedoeld in het tweede lid, niet met de voorgenomen fusie instemmen, tenzij naar zijn oordeel door de fusie:
1°. wordt voorkomen dat ten aanzien van de betrokken toegelaten instelling een situatie ontstaat als bedoeld in artikel 29, eerste lid, of 57, eerste lid, onderdeel a, of
2°. wordt voorkomen dat een toegelaten instelling niet in staat is toepassing te geven aan artikel 42, eerste lid, eerste volzin; of
3°. het voldoen aan een aanwijzing als bedoeld in artikel 61d, gegeven in verband met verplichtingen gesteld bij of krachtens hoofdstuk IV, afdeling 2, wordt bevorderd.
5 Het derde lid, onder a, en het vierde lid, onder f, zijn niet van toepassing indien sprake is van een fusie met een of meer dochtermaatschappijen of met een of meer verbonden ondernemingen, niet zijnde woningvennootschappen.
6 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het verzoek, bedoeld in het tweede lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop de toegelaten instelling degenen die een belang hebben bij de voorgenomen fusie daarbij betrekt en de gronden waarop Onze Minister die fusie kan goedkeuren dan wel zijn goedkeuring daaraan kan onthouden.
7 Voor zover artikel 317, derde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek ertoe leidt dat Onze Minister de voorgenomen fusie dient goed te keuren, heeft dat artikel niet dat rechtsgevolg indien sprake is van een fusie:
a. tussen dochtermaatschappijen;
b. tussen verbonden ondernemingen;
c. van een of meer dochtermaatschappijen met een of meer verbonden ondernemingen.
8 Het tweede lid, derde lid, aanhef en onderdeel a, vierde lid, aanhef en onderdelen b en f, vijfde en zesde lid zijn van overeenkomstige toepassing op een splitsing als bedoeld in artikel 334a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek die geen juridische scheiding is.
9 Het tweede tot en met zevende lid zijn van overeenkomstige toepassing indien een toegelaten instelling het gehele vermogen van een of meerdere andere toegelaten instellingen onder bijzondere titel verkrijgt.

Artikel 53a 1 Een door Onze Minister aan te wijzen onafhankelijke instantie draagt er, door daartoe deskundige instanties aan te wijzen, zorg voor dat bij elke toegelaten instelling mede ter plaatse een onderzoek kan worden verricht naar:
a. de resultaten van haar werkzaamheden, zowel uit het oogpunt van het belang van de volkshuisvesting als van het maatschappelijke belang van die werkzaamheden;
b. de wijze waarop de belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld invloed uit te oefenen op het beleid, en
c. de kwaliteit van de governance.
2 De toegelaten instelling draagt er zorg voor dat het onderzoek, bedoeld in het eerste lid, ten minste een maal per vier jaar door de daartoe door haar te benaderen deskundige instantie, bedoeld in dat lid, wordt afgerond. De kosten van dat onderzoek komen voor haar rekening. Het bestuur van de toegelaten instelling kan, indien naar zijn oordeel bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven, besluiten de termijn van vier jaar, genoemd in de eerste volzin, eens per dezelfde vier jaar met een jaar te verlengen of op te schorten, in welk geval het dit verantwoordt in het jaarverslag, bedoeld in artikel 36.
3 De deskundige instantie, bedoeld in het eerste lid, stelt telkens binnen zes weken na afloop van een onderzoek een rapport met haar bevindingen vast. Zij zendt het rapport onverwijld na de vaststelling daarvan aan de toegelaten instelling.
4 De toegelaten instelling zendt een rapport als bedoeld in het derde lid, vergezeld van de zienswijze van de raad van commissarissen en het bestuur daarop, binnen zes weken aan alle belanghebbenden en degenen die in het kader van het onderzoek hun zienswijze hebben gegeven. Zij stelt voorts het rapport binnen die termijn langs elektronische weg algemeen verkrijgbaar.
5 Een rapport als bedoeld in het derde lid is mede onderwerp van het overleg, bedoeld in artikel 44, eerste lid.

Artikel 54 1 De gemiddelde huurprijs van de woningen van de toegelaten instelling op 1 januari van het jaar volgend op 1 januari van enig jaar is niet hoger dan de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari van enig jaar, vermeerderd met een bij ministeriële regeling bepaald percentage. In de afspraken, bedoeld in artikel 44, tweede lid, kan voor de in de betrokken gemeente gelegen woningen ten hoogste een bij ministeriële regeling bepaald hoger percentage worden overeengekomen.
2 Bij de berekening van de gemiddelde huurprijs, bedoeld in het eerste lid, wordt geen rekening gehouden met woningen:
a. waarvoor op laatstgenoemde 1 januari-datum een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geldt;
b. die in het betrokken jaar voor het eerst of laatstelijk door de toegelaten instelling of aan een opvolgende huurder zijn verhuurd;
c. waarvan de huurprijs in het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering als bedoeld in artikel 255 lid 1 onderdelen a en b van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
d. waarvan de huurprijs in het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een voorstel daartoe als bedoeld in artikel 252a lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, mits in afspraken als bedoeld in artikel 44, eerste lid, is opgenomen dat de daarmee gepaard gaande extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen en voor zover deze inkomsten, de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden, of is verlaagd naar aanleiding van een voorstel daartoe als bedoeld in artikel 252b lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
e. waarvan de huurprijs in het betrokken jaar op verzoek van de huurder niet is verhoogd respectievelijk is verlaagd anders dan overeenkomstig artikel 252, 252b of 257 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek dan wel is verhoogd als gevolg van een voorstel daartoe als bedoeld in artikel 252c onderdeel b van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
f. die een onzelfstandige woonruimte vormen.
3 Voor de toepassing van het eerste lid wordt onder woningen van de toegelaten instelling mede verstaan woningen die de toegelaten instelling verhuurt op grond van artikel 45, zevende lid, onderdeel a.

Artikel 54a 1 In afwijking van artikel 246 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek doet de toegelaten instelling voor 1 juni 2023 aan de huurder van een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 234 van dat boek die op 1 maart 2023 huurder van de woning was en dat nog steeds is met een inkomen dat blijkens de inkomenscategorieverklaring, bedoeld in het derde lid, niet hoger is dan 120% van het op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet op de huurtoeslag toepasselijke bedrag, een voorstel tot verlaging van de huurprijs tot ten hoogste € 575,03 per maand, tenzij op de woning een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is. Artikel 252, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing.
2 De toegelaten instelling verzoekt de inspecteur, bedoeld in artikel 252a, tweede lid, onderdeel e, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, om een inkomenscategorieverklaring ten aanzien van de huurders van haar woningen als bedoeld in het eerste lid met een geldende huurprijs die hoger is dan € 575,03 per maand.
3 De inspecteur, bedoeld in artikel 252a, tweede lid, onderdeel e, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, verstrekt desgevraagd aan de toegelaten instelling een inkomenscategorieverklaring ten aanzien van de huurders, bedoeld in het tweede lid. In de verklaring wordt vermeld of op de door de toegelaten instelling aangeduide plaats van de woonruimte op basis van gegevens uit de basisregistratie inkomen, bedoeld in hoofdstuk IVA van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, het inkomen over 2021 lager is dan of gelijk is aan 120% van het op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet op de huurtoeslag toepasselijke bedrag, dan wel hoger is dan dat bedrag. Indien geen inkomensgegeven in de basisregistratie inkomen beschikbaar is, vermeldt de verklaring dat dat het geval is. Het bepaalde in de ministeriële regeling, bedoeld in artikel 252a, vierde lid, vierde zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, is van overeenkomstige toepassing.
4 In afwijking van het eerste lid doet de toegelaten instelling aan de huurder van een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek of van een woonwagen als bedoeld in artikel 235 van dat boek een voorstel als bedoeld in dat lid, indien de huurder, die op 1 maart 2023 huurder van die woning of die woonwagen was en dat nog steeds is, daarom voor 31 december 2024 verzoekt en aantoont dat het bruto-inkomen van de bewoners, bedoeld in artikel 54b, in de zes maanden voorafgaand aan het verzoek lager is dan of gelijk is aan 60% van het op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet op de huurtoeslag toepasselijke bedrag. De huurder voegt bij het verzoek, bedoeld in de eerste zin, een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden op de datum van het verzoek. De toegelaten instelling doet het voorstel, bedoeld in het eerste lid, binnen drie weken na ontvangst van de in de eerste en tweede zin bedoelde gegevens.
5 De ingangsdatum van de verlaging is in afwijking van artikel 252, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet later dan de eerste dag van de tweede maand na de dagtekening van het voorstel. In het kalenderjaar dat de huurprijs is verlaagd overeenkomstig het eerste lid wordt in afwijking van artikel 248 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek de huur na die verlaging niet meer verhoogd. Artikel 252c van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing.
6 Indien de toegelaten instelling geen voorstel als bedoeld in het eerste lid doet of de huurder niet instemt met het voorstel van de toegelaten instelling kan de huurder de huurcommissie verzoeken daar uitspraak over te doen. Het verzoek wordt indien de toegelaten instelling geen voorstel doet, gedaan binnen zes weken na 1 juni 2023 respectievelijk na het tijdstip, bedoeld in het vierde lid, derde zin, dan wel indien de huurder niet instemt met het voorstel binnen zes weken na het tijdstip waarop de verlaging blijkens het voorstel had moeten ingaan. De huurder voegt bij het verzoek gegevens over zijn inkomen in 2021 respectievelijk over het bruto-inkomen, bedoeld in het vierde lid, eerste zin, en de in het vierde lid, tweede zin, bedoelde verklaring.
7 Bij de berekening, bedoeld in artikel 54, eerste lid, wordt geen rekening gehouden met de woningen waarvan de huurprijs in het betrokken jaar is verlaagd op grond van het eerste lid.
8 De toegelaten instelling informeert de huurder niet later dan 30 april 2023 over de mogelijkheden op grond van dit artikel.
9 De toegelaten instelling verstrekt de Belastingdienst/Toeslagen binnen drie weken na de datum waarop de huurverlaging is ingegaan de gewijzigde huurprijs en duidt daarbij de woonruimte aan op de wijze als voorgeschreven in de ministeriële regeling, bedoeld in artikel 252a, vierde lid, vierde zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 54b Voor de toepassing van artikel 54a, eerste, tweede, derde en zesde lid, wordt onder inkomen verstaan: de gezamenlijke inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van degenen die op het adres van de woning staan ingeschreven, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen jonger dan 27 jaar, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «de belanghebbende» telkens wordt gelezen «een bewoner».

Artikel 55 1 De toegelaten instelling draagt zorg voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering.
2 De toegelaten instelling draagt zorg voor een administratie die een juist en volledig inzicht geeft in haar werkzaamheden en haar financiële aangelegenheden.
3 De administratie is zodanig, dat een juiste, volledige en tijdige vastlegging daarin is gewaarborgd van de gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen. Die gegevens worden voor een kalenderjaar niet langer daarin bewaard dan tot het tijdstip dat de compensatie over dat kalenderjaar voor werkzaamheden van de toegelaten instelling die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang onherroepelijk is komen vast te staan. Artikel 47a, tweede lid, tweede volzin en 48, tweede lid, zijn van overeenkomstige toepassing.
4 De toegelaten instelling is verplicht tot geheimhouding van de gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen, behoudens voor zover enig wettelijk voorschrift haar tot mededeling verplicht of uit haar taak de noodzaak tot mededeling voortvloeit.
5 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen voorschriften worden gegeven omtrent de kosten van de bedrijfsvoering, bedoeld in het eerste lid, en nadere voorschriften omtrent de toepassing van het tweede lid.

Artikel 55a 1 De toegelaten instelling voert een zodanig financieel beleid en beheer, dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht.
2 Zij stelt daartoe een reglement op, waarin zij in elk geval opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn, en welk beleid zij beoogt te voeren ingeval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen. In het reglement wordt mede ingegaan op de verbonden ondernemingen. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere voorschriften gegeven omtrent de inhoud van het reglement.

Artikel 55b 1 De toegelaten instelling stelt reglementen op inzake:
a. het doen slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij en
b. de bijdragen, bedoeld in de artikelen 220 lid 5 en 275 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen wordt bepaald.
2 De toegelaten instelling voert overleg over het reglement, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, met de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, alsmede de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies, met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 2 van de Wet op het overleg huurders verhuurder.
3 Door Onze Minister wordt een reglement inzake de behandeling van klachten omtrent het handelen of nalaten van toegelaten instellingen aangewezen, dat op alle toegelaten instellingen van toepassing is.

Artikel 56 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen voorschriften worden gegeven omtrent de betrokkenheid van toegelaten instellingen bij volkshuisvesting buiten Nederland waarop artikel 40 niet van toepassing is.